3 erros cometidos por um investidor imobiliário que lhe custaram US $ 40.000

• Ryan Chaw ganha US $ 6.000 por mês em renda passiva de propriedades alugadas.
• Mas não fazer uma inspeção de esgoto e comprar uma casa de 100 anos lhe custou milhares de dólares em sua primeira casa.
• Ele também perdeu dinheiro esperando muito pace para anunciar sua propriedade e deixando os quartos vazios.

Aos 30 anos, Ryan Chaw é financeiramente independente. Embora ele trabalhe como farmacêutico em pace integral, “minha renda passiva excede em muito minhas despesas”, disse ele ao Insider. Ele ganha cerca de US$ 6.000 por mês em renda passiva de seis propriedades, com planos de adquirir mais duas em um futuro próximo (ele fechará em breve no sétimo e está prestes a fazer uma oferta no oitavo).

Hoje em dia, seu negócio imobiliário funciona sem problemas; ele sabe o que está fazendo e é capaz de obter o maior fluxo de caixa possível. Mas nem sempre foi assim. “Houve muitas coisas que european não percebi no começo”, disse Chaw.

Se pudesse fazer tudo de novo, evitaria cometer três erros que, segundo ele, lhe custaram cerca de US$ 40.000 quando começou.

1. Não estar ciente de inspeções adicionais

Apenas alguns meses depois de comprar sua primeira propriedade e conseguir os inquilinos, Chaw recebeu uma ligação de um dos moradores dizendo que o esgoto estava inundando a casa. “Eram cerca de 22h ou 23h, então generation difícil conseguir alguém lá para limpar”, disse ele. Por fim, ele consertou a linha de esgoto, mas custou cerca de US $ 9.000. “European não sou o único que teve esse problema, muita gente vai ter uma história de esgoto”, disse ele.

No entanto, ele aprendeu que este é um problema relativamente fácil de evitar com uma inspeção de linha de esgoto. “Mas não está incluído como parte da inspeção residencial customary”, disse Chaw. “É tecnicamente uma inspeção opcional, então você deve estar ciente delas.”

Agora, sempre que olhar para uma nova propriedade, ele muitas vezes vai conseguir especialistas para olhar para o telhado, sistema HVAC e canos de esgoto. “Esses são os três grandes”, disse ele.

2. Comprar uma casa antiga

Ao mesmo pace em que a linha de esgoto quebrou, Chaw também percebeu que a casa precisaria de um sistema HVAC completamente novo. Então, ele descobriu que havia problemas de pragas. Esses problemas prejudicaram ainda mais os resultados de Chaw, custando cerca de outros US$ 20.000 para serem consertados. Muitas dessas questões ele atribui à idade da casa. “Dada a escolha, se houver uma casa dos anos 1920 e uma casa dos anos 1960 e ambas tiverem o mesmo preço, european escolho a casa dos anos 1960”, disse ele.

Embora ele use seu julgamento – se é uma casa antiga, mas tudo foi atualizado recentemente, ele vê isso como um problema menor – ele descobriu que é melhor para os investidores evitar casas mais antigas, se possível. “Especialmente para as pessoas que estão começando, principalmente os jovens que podem não ter tanto dinheiro, european não correria o risco de comprar uma casa de 100 anos”, disse ele.

3. Não comercializar uma propriedade com rapidez suficiente e deixar os quartos vazios

Quando Chaw comprou sua primeira casa, levou oito meses para que todos os seus quartos estivessem cheios. “European tive todas essas despesas, e minha primeira casa não estava realmente ganhando dinheiro”, disse ele.

Agora, ele está muito mais consciente do pace necessário para anunciar as casas e fazer com que os inquilinos se mudem. Em geral, leva cerca de um a dois meses para comercializar os quartos, avaliar inquilinos em potencial e assinar os aluguéis. Se não for planejado adequadamente, isso pode se tornar um a dois meses de perda de receita ou até mesmo fluxo de caixa negativo se os quartos estiverem vazios.

“Você tem que fazer um walk-through ou digital walk-through, um aplicativo, comprovante de renda – e às vezes leva algum pace para as pessoas obterem extratos bancários – e depois assinar o contrato de aluguel”, disse ele.

Agora, quando ele compra uma casa nova, ele começa a anunciar os quartos assim que sua oferta é aceita, em vez de esperar até depois de fechar. “Normalmente, encerro 30 dias após a aceitação da oferta e, uma ou duas semanas depois, trago novos inquilinos”, explicou.

Às vezes, ele terá uma semana ou duas de reformas antes que os inquilinos se mudem, mas no geral, é útil começar a procurar inquilinos durante o processo de fechamento. No entanto, Chaw acrescentou que é importante comunicar isso ao vendedor. “Alguns podem não estar bem com isso, mas a maioria dos vendedores não se importa se você postar os quartos para encontrar moradores ou inquilinos”, disse ele.

Gerenciar o cronograma não é importante apenas na aquisição de novas propriedades, mas também quando os inquilinos estão se mudando. Como a maioria de seus inquilinos são estudantes, ele planeja tudo de acordo com o calendário acadêmico.

“Pergunto aos meus atuais inquilinos se eles querem ficar mais um ano ou não por volta de 1º de março”, disse Chaw, acrescentando que lhes dará algumas semanas para decidir. Se um aluno optar por sair, isso lhe dá quatro meses para anunciar a propriedade e garantir que ele tenha um inquilino para quando o próximo ano letivo começar em agosto. “A maioria das pessoas fica ou traz seus amigos”, acrescentou. “Então, na maioria das vezes, não preciso anunciar muito.”